Što napraviti ako vam stanodavac ulazi u stan kad vas nema? ‘Razbio je cijev, poplavio stan i otišao ća’
U studentskim domovima kapaciteti su daleko manji od stvarnih potreba, pa studenti koji dolaze studirati u druge gradove postaju podstanari u privatnim stanovima. Vrlo često ‘na crno’ – nisu prijavljeni, nemaju ugovor i tako zapravo ostaju potpuno nezaštićeni. Situacije u kojima im najmodavac ulazi u stan kada njih ondje nema nisu rijetkost. A što poduzeti u tom slučaju? Iz Ministarstva prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine tumače da se u takvim slučajevima radi o smetanju posjeda, za što postoje pravni mehanizmi zaštite.
Otključavanje vrata | ilustracija: pixabay
Ako ste aktivni na TikToku, možda vam je proteklih tjedana na For You stranici ‘iskočio’ video u kojem je mladić uhvatio stanodavce kako ulaze u stan kada njega nema. U hodniku je instalirao kameru koja ih je snimila kako otključavaju vrata, a onda i šeću po pojedinim prostorijama.
‘Lik je doslovno razbio cijev i cijeli stan mu je poplavio. On ga je takvog ostavio i otišao ća’
Svatko tko je bio podstanar ili ima prijatelje koji su unajmljivali stan zna da ovo nije izolirani slučaj, nego tek jedan od mnogih. Slično je doživio i naš redakcijski kolega Duje.
– Prvi stan u Zagrebu, prva sam godina faksa, živim s dvoje cimera. Mjesecima zovemo stanodavca da dođe jer kapa voda iz cijevi tople vode (grijali smo se na toplanu). On mjesecima ignorira i ne dolazi. Odluči doći nekad na proljeće, dok smo nas dvojica bili u Dalmaciji, a treći cimer je morao na posao. Ovaj mu je samo rekao, nema veze, ja ću ući u stan. Naravno da nam se to nije svidjelo jer ono otkud ti pravo, pa mi plaćamo taj stan. Imali smo zašto i imat sumnju prema njemu. Lik je doslovno razbio cijev i cijeli stan mu je poplavio. On ga je takvog ostavio i otišao ća, samo nam je javio. Kad smo se vratili, laminat se sav diga, namještaj je istrunia zbog poplave, a tepison u sobi od cimera se usmrdio od te količine vode. Platili smo istu stanarinu kao i inače, još nam je na kraju uzeo 100 eura od pologa. Dali smo mu samo da umukne jer je hodao po stanu, mica namještaj star 20 godina i plaka zbog prašine koja je ispod, dok je sve bilo još oštećeno od poplave koju je on uzrokova, priča Duje.
Pojavila se s računom i zatekla cimera u gaćama
U tom stanu najmodavac mu nije prijavio boravište. Isto je bilo i u drugom stanu u kojem je s cimerom živio blizu Ilice. Ovoga puta stanodavka mu je u stan upala s računom za plin i pritom zatekla cimera – u gaćama!
– Dogovorili 250 eura stanarina, režije 650 kuna. Sve fiksno, naravno, nema prijave. Bili smo tu možda osam ili devet mjeseci. Brat od stanodavke, koji je živio poviše i njegova žena su se stalno derali na nas jer ‘šta mi njega zajebavamo i glasno se družimo u 20 sati kad njemu beba spava’. Na kraju nas je ta stanodavka odlučila izbacit iz stana jer kao, eto, mi smo preglasni. Samo da kažem da nikad prije ni kasnije, ni u jednom stanu ili kući, nisam dobio primjedbu da sam glasan ili da partijam. Rekla nam je da moramo iselit za 15 dana i mi smo joj tu već rekli da dođe sebi jer da smo dogovorili 30 dana i da ispod toga ne može. Ok nešto smo dogovorili. Par dana prije našeg službenog iseljenja, stanodavka se pojavila sva uzrujana da je došao obračun za plin na tipa 2.500 kuna i da se mi ‘moramo dogovorit’. Poslali smo je doma i rekli joj da ćemo pričat na dan iseljenja. Na danu iseljenja smo joj ukazali na to da smo se dogovorili za fiksnu cijenu i da je cijeli point toga da se ne moramo mi, već ona, sekirat oko potrošnje i obračuna. Uostalom, taj račun koji je ona donijela nije bio samo obračun nego i neke neplaćeni, nagomilani troškovi od zadnje dvije godine, jer smo vidjeli neke datume dospijeća. Plus, što je bojler nije servisirala i nije nas prijavila pa smo na kraju joj objasnili da joj je bolje da nas ostavi na miru jer ćemo ju inače prijaviti i imat će više troška nego koristi, ispričao je Duje.
Ministarstvo: To je smetanje posjeda
Upravo se zbog ovakvih situacija studenti koji unajmljuju stan osjećaju potpuno nezaštićeno i ne znaju na koje se pravo pozvati ako primijete da stanodavac ulazi u stan koji plaćaju, u kojemu se nalaze sve njihove stvari. Zakonski je to područje u Hrvatskoj slabo regulirano. Odgovor smo pokušali potražiti u Zakonu o najmu, no taj propis samo kaže da je najmoprimac je najmodavcu dužan dopustiti ulazak u stan kada je riječ o kontroli korištenja ili kada su nužni popravci. I to je otprilike to.
Budući da je Zakon o najmu u nadležnosti Ministarstva prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine, prvo smo se za tumačenje obratili njima. Pitamo ih smije li najmodavac ući u stan kada najmoprimac, odnosno student, u njemu ne boravi ili bez najave. I ako dođe do toga da najmodavac uđe u stan kada student nije u njemu, može li i koje pravne korake poduzeti najmoprimac, odnosno kako se može zaštititi od takve situacije.
– Nastavno na Vaš upit pojašnjavamo kako je predmet upita vezan uz zaštitu posjeda nekretnine, što su opća pravna pitanja i ne reguliraju se Zakonom o najmu stanova, već Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima koji nije u nadležnosti ovog Ministarstva već Ministarstva pravosuđa i uprave. Dakle, u vašim primjerima bi se radilo o smetanju posjeda, za što postoje pravni mehanizmi zaštite. Zaštita posjeda provodi se uz pomoć odvjetnika, opomenom, a po potrebi i sudskom tužbom, kratko su nam odgovorili iz Ministarstva prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine.
Drugo Ministarstvo vratilo nas u odgovoru na prvo
Kako su nas iz tog Ministarstva i uputili, javljamo se onda i Ministarstvu pravosuđa i uprave, i to s identičnim pitanjima. Oni nas, zapravo, vraćaju na Ministarstvo prostornog uređenja, mada smo im napomenuli da su nas iz tog Ministarstva uputili njima. U uvodnom dijelu u Ministarstvu pravosuđa i uprave pojašnjavaju nam da Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima ‘propisuje kako je pravo vlasništva stvarno pravo na određenoj stvari, koje ovlašćuje svoga nositelja da s tom stvari i koristima od nje, čini što ga je volja te da svakoga drugoga od toga isključi, ako to nije protivno tuđim pravima ni zakonskim ograničenjima.’
– Što znači da vlasnik ima, između ostalog, pravo posjedovanja, uporabe, korištenja i raspolaganja svojom stvari. Nadalje, člankom 81. Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima propisano je kako suvlasnik na čijem je suvlasničkom dijelu uspostavljeno vlasništvo određenoga posebnoga dijela nekretnine ovlašten je taj dio, cijeli ili pojedine njegove dijelove, iznajmiti ili dati u zakup, ne tražeći za to odobrenje ostalih suvlasnika, ako nije što drugo ugovoreno i upisano u zemljišnoj knjizi. Odnose između suvlasnika na čijem je suvlasničkom dijelu uspostavljeno vlasništvo određenoga posebnog dijela nekretnine i osoba koje njegov posebni dio rabe ili iskorištavaju kao stanari, najmoprimci, zakupoprimci i dr., uređuju odnosna pravila obveznoga prava, ako nisu uređeni posebnim zakonom. U odnosu na pitanja o pravima i obvezama vezanih uz najam i korištenje strana ili dijela stana ističemo kako je navedeno uređeno Zakonom o najmu stanova koji je u nadležnosti Ministarstva prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine, zaključuju iz Ministarstva pravosuđa i uprave.
Podsjetimo, o lošoj regulaciji prava najmoprimaca, ali i najmodavaca, govorili smo i u nedavnoj epizodi podcasta s gradonačelnikom Kastva, Matejem Mostarcem (SDP), jednim od onih koji stoje iza stambene politike naziva Plan za stan. I on je prepričao situaciju sličnu poviše navedenima, a možete je poslušati na našem TikTok-u:
@srednja_hr Imate li vi iskustva kao podstanari? Kakav je vaš odnos s najmodavcem? 🤔 Cijeli podcast s Matejem Mostarcem, gradonačelnikom Kastva u kojem smo pričali o SDP-ovom Planu za stan pogledajte preko linka u opisu profila! 👆 #srednjahr #stan #najam #podstanari #hrvatska #iznajmljivanje #dalmacija #studenti ♬ original sound – srednja_hr
